Акт обследования зданий и сооружений: когда он нужен и как его составить

Важность процесса снятия объектов недвижимости с кадастрового учета не меньше, чем учет вновь построенных объектов. Если данные в Едином государственном реестре капитального строительства не обновляются вовремя, то это может привести к нежелательным последствиям, таким как налогообложение зданий, которые непригодны к использованию или полностью уничтожены, невозможность продажи участка земли, где находился утраченный объект, или начала нового строительства.

Актуализация данных в кадастровом реестре проводится на основе акта обследования зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства. Но что представляет собой этот документ, когда он необходим и как его оформить?

Зачем нужен акт обследования

По данным части 1 статьи 23 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации), акт обследования зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства подтверждает факт гибели или уничтожения объекта и составляется кадастровым инженером после осмотра соответствующей территории. При этом, акт обследования может быть оформлен в электронном виде с использованием квалифицированной электронной подписи аттестованного специалиста или же на бумажном носителе в случае, если такое условие оговорено в договоре подряда.

В данной статье мы рассмотрим, как правильно заполнять разделы документа и какие сведения указывать в каждом из них.

1. Сведения об объекте недвижимости

   В этой строке нужно указать название объекта недвижимости и его кадастровый номер. Например, "Квартира № 10, дом 20, улица Садовая, кадастровый номер 77:01:0002048:1234".

2. Сведения о заказчике

   В этом разделе необходимо указать информацию о заказчике кадастровых работ. Для физических лиц следует указать ФИО и страховой номер индивидуального лицевого счета (если есть), а для юридических — полное наименование компании.

3. Сведения о кадастровом инженере

   В строке "Сведения о кадастровом инженере" следует указать ФИО инженера, номер квалификационного аттестата, контактный телефон, почтовый и электронный адрес. Если инженер работает в компании, то указывается и наименование этой компании. Также здесь следует указать дату завершения кадастровых работ.

4. Перечень документов

   В этой строке необходимо указать наименования и реквизиты документов, приложенных к акту. Например, "Копия свидетельства о праве собственности на объект недвижимости № 123456 от 01.01.2020 г., выданного Ивановым И.И.".

5. Заключение

   Заключение кадастрового инженера должно приводиться в последней строке документа. Здесь инженер должен указать, что объект недвижимости прекратил свое существование.

Важно учитывать, что все данные вносятся на русском языке и цифры записываются арабскими цифрами. Кроме того, электронная версия документа должна полностью соответствовать бумажной и содержать все реквизиты без ошибок. Если в документе несколько листов, то электронный образ должен быть сформирован в одном файле.

Ошибки могут возникнуть при составлении акта обследования здания. Они могут быть вызваны как технической характеристикой, так и недостоверной информацией. Допущены могут быть опечатки, неточности в названиях, ошибки в цифрах и другие подобные ошибки. Примером грубой ошибки может быть неверная информация о квалификационном аттестате инженера. Также возможна ситуация, когда документ заверяют недействительной электронной подписью в случае исключения исполнителя из общего реестра кадастровых инженеров. Если в акте обследования здания допущены ошибки такого рода, он признается недействительным. А это делает невозможной проведение других кадастровых операций.

Важность компетентного и досконального оформления документа в соответствии со всеми требованиями к акту обследования зданий является несомненной. Успешное завершение процесса снятия объекта с учета напрямую зависит от квалификации кадастрового инженера. Существует право для экспертов на самостоятельный запрос документов из Государственного кадастра недвижимости и подачу запросов на внесение изменений в реестр. Если все эти процедуры выполняются должным образом, то клиентам не требуется приходить в Кадастровую палату лично.

Внимание! С начала нового года - 1 января 2017 года - вступает в действие Федеральный закон № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", который заменяет действующий Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Одним из важных аспектов составления документации, которые подтверждают прекращение существования недвижимости, является акт обследования. Это необходимо, поскольку фактическое уничтожение строения в результате техногенной катастрофы, ЧС или иных форс-мажоров не дает оснований для снятия объекта недвижимости с кадастрового учета или внесения соответствующих изменений.

Например, справка от подразделения МЧС также не дает правовых оснований для изменений в реестре.

С точки зрения правового статуса уничтоженного объекта недвижимости, он по-прежнему находится на кадастровом и налоговом учете и не может служить основанием для начала нового строительства.

Итак, у нас есть случаи, когда требуется проведение акта обследования зданий и сооружений:

• при возникновении ситуации, когда объект недвижимости уничтожен или стал непригодным для использования;
• при умышленном уничтожении объекта, таком как снос здания или сооружения;
• при аннулировании временной постановки на учет и других ситуациях.

Но зачем же нужен такой акт? Его проведение помогает определить текущее техническое состояние объекта и выявить недостатки, которые могут быть незаметны на первый взгляд. Кроме того, этот документ требуется при решении различных вопросов, связанных с недвижимостью, например, при покупке или продаже объекта. Важно отметить, что акт не только содержит информацию об уже имеющихся проблемах, но и позволяет предотвратить возможные неприятности в будущем благодаря своевременному выявлению скрытых дефектов.

В случае гибели или уничтожения объекта гражданское законодательство определяет это как окончательный прекращение его существования и невозможность удовлетворения потребностей его владельца. Если же здание было разрушено частично в результате наводнения, пожара, землетрясения или оползня, то речь идет об изменении его свойств, а не об уничтожении. Если восстановление здания экономически невыгодно или бессмысленно, то владелец должен организовать его снос, а затем провести обследование. Право собственности и налоговое начисление за использование недвижимости соответственно прекращаются только после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр объектов капитального строительства на основании акта обследования.

В соответствии со статьей 4 Закона о регистрации, лица, имеющие право обратиться с заявлением о снятии объекта с кадастрового учета, определены конкретно. Среди таких лиц - собственники зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и земельных участков, на которых расположены эти объекты. Согласно действующему законодательству, процедура подачи заявления и составления акта строго запрещается нарушать.

Процедура составления акта обследования зданий и сооружений поручается кадастровому инженеру. Это высококвалифицированный специалист, который получил уполномочивание от государства на проведение соответствующей работы и подготовку соответствующих документов.

Для осуществления своей деятельности, кадастровые инженеры должны соответствовать определенному перечню требований, которые закреплены в статье 29 Закона о кадастре. Среди этих требований, например, гражданство Российской Федерации, наличие высшего образования и отсутствие судимости, а также дисквалификации за нарушение законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности. Они также должны сдать квалификационный экзамен и получить квалификационный аттестат, иметь соответствующую печать и штамп, а также электронную цифровую подпись для использования в электронном государственном документообороте. Также важно и наличие опыта работы, который должен составлять не менее двух лет в качестве помощника кадастрового инженера с участием в обследованиях зданий или подготовке к ним.

Для проведения кадастровых работ необходимо заключить договор подряда, в котором указываются все виды работ, которые будет выполнять инженер, а также условия, сроки и сумма оплаты. Кроме того, к договору должна быть приложена утвержденная заказчиком смета и задание на выполнение работ.

Для подготовки акта обследования при обращении к кадастровому инженеру необходимо иметь свидетельство на право собственности на объект недвижимости или земельный участок, на котором он расположен.

Владельцы объектов недвижимости могут ускорить процесс подготовки акта, предоставив кадастровому инженеру кадастровый паспорт или техническую документацию на объект. После этого кадастровый инженер запросит выписку из Государственного кадастра недвижимости и проведет сравнение учетных данных с реальным состоянием объекта недвижимости, выезжая на место осмотра.

Затем кадастровый инженер подготавливает акт в соответствии с требованиями и передает его в виде xml-файла с усиленной электронной подписью. Обращаем внимание, что ГКН принимает сведения от исполнителей только в электронном виде.

Для заказчика исполнитель готовит бумажный вариант акта в двух экземплярах, каждый из которых необходимо прошнуровать, пронумеровать страницы и заверить печатью и подписью кадастрового инженера на последней странице. Общая продолжительность процедуры обследования и оформления акта, как правило, составляет от 5 до 7 рабочих дней.

Важность соблюдения законодательных требований при проведении акта обследования зданий трудно переоценить. Ведь именно на основе этого акта принимается решение о том, можно ли продолжать пользоваться объектом недвижимости или же он должен быть принят на баланс органа государственной власти. Это повлечет за собой физическое и документальное исчезновение объекта с отметкой в Государственном кадастре недвижимости.

Такие меры имеют финансовые последствия как для собственника объекта, так и для государства в целом. Поэтому, при проведении акта обследования зданий все необходимо сделать по высшему разряду, чтобы избежать ненужных финансовых затрат.

Корректное оформление документа: советы

Для того, чтобы документ был правильно оформлен, нужно придерживаться требований, которые перечислены в Приказе № 861 Министерства экономического развития РФ от 20 ноября 2015 года. Приказ устанавливает форму и состав сведений акта обследования, а также требования к его подготовке.

На рисунке 1 представлена типовая форма акта обследования здания, которая включает в себя информацию об объекте недвижимости, заказчике, кадастровом инженере и других документах, используемых при проведении работ.

Фото: freepik.com