Приобретение доходного дома в Германии: оценка инвестиционной привлекательности и нюансы покупки

Покупка доходного дома в Германии считается одним из самых прибыльных способов вложения денег. Преимуществами такого вложения являются:

• Средний годовой доходностью в размере 10%.
• Независимость от соседей и товариществ собственников жилья (ТСЖ).
• Свободное распределение полученной прибыли.
• Экономичное управление объектом.

Интересно, что при покупке коммерческой недвижимости, включающей жилое и торговые помещения, возможно увеличение доходности от аренды. Вариантов недвижимости предостаточно. Цены на объекты различаются в зависимости от их характеристик и местонахождения. Например, западное направление Германии считается наиболее выгодным для инвестирования благодаря близости к социальной инфраструктуре и транспортным магистралям.

Если вы ищете способ инвестирования денег, то покупка доходного дома в Германии может быть выгодным решением. На рынке недвижимости есть предложения, где все квартиры уже арендованы, что обеспечивает ежемесячный доход сразу после сделки. Также возможно приобретение жилья как на первичном, так и на вторичном рынке, а также в кредит через немецкие банки. Важное условие - правильно оформить и обязательно уплатить все налоги на недвижимость.

В случае, если вы не хотите заниматься самостоятельным поиском объектов, вы всегда можете обратиться в агентство, где вам помогут подобрать недвижимость по вашим предпочтениям, предоставят профессиональное сопровождение сделки и гарантируют юридическую чистоту сдеок. Каждый год тысячи иностранных инвесторов выбирают Германию для инвестирования в недвижимость и по праву считают этот способ инвестирования «золотым», благодаря высокой доходности и стабильности экономики.

Германия остается привлекательной страной для инвестиций в арендную недвижимость. В 2015 году, вместе с Чехией и Венгрией, германский рынок коммерческой недвижимости обратил на себя внимание международных брокерских контор благодаря 32% приросту спроса. Основные преимущества инвестирования в Германию включают:

• большой выбор доходных домов
• четкое законодательство
• стабильность поступлений
• 100% заполняемость недвижимости
• ставки аренды, опережающие инфляцию

Немецкое законодательство дает инвесторам из других стран практически те же права, что и гражданам Германии. Собственность надежно защищена, а банки готовы выдавать кредиты бизнесменам с иностранного гражданства. Инвестор становится полноправным собственником недвижимости после внесения денег и подписания договора купли-продажи, а запись о смене собственника вносится в земельную книгу. Покупка доходного дома не является основанием для получения вида на жительство, однако подтверждает наличие у иностранца места пребывания.

Любой собственник жилья вправе сдать его в аренду, заключив договор на срок от одного года. При этом с арендаторами могут жить и граждане, не имеющие собственного дохода, и за них будет платить государство. Доход от недвижимости в Германии облагается налогом, однако, даже с учетом максимальных ставок, инвестиции в недвижимость всегда остаются выгодными, принося величину доходности в пределах 3,5–12%. Нельзя также забывать о значимости налогового консультанта или опытного риелтора, который поможет иностранному инвестору грамотно рассчитать базу и уменьшить сумму налога. В целом, выбор типа доходной недвижимости и географии объекта являются ключевыми факторами для роста доходности инвестиций в недвижимость в Германии.

В Германии инвесторам доступны три вида коммерческой недвижимости для инвестиций: квартиры для сдачи в аренду, отдельные дома и доходные дома. Однако разница между ними заключается не только в размере вложений, но и в размере доходности.

Средняя цена жилой недвижимости в Германии начинается с 1 тысячи евро за квадратный метр. В Мюнхене, самом дорогом городе для проживания в Германии, цена за квадратный метр начинается от 3 тысяч евро. Минимальная стоимость небольшой квартиры-студии в Мюнхене составляет 90 тысяч евро, и ее можно сдать за 500 евро в месяц. При этом коммунальные платежи обычно составляют около 170 евро в месяц. В таком случае, величина доходности составляет лишь чуть более 4% в год. В Берлине, стоимость жилья меньше и составляет в среднем около 2000 евро за квадратный метр, коммунальные платежи такие же и ставки аренды ниже, доходность не достигает и 4%. Эксперты советуют приобретать квартиры в районах, где высоки риски, к примеру, в местах, где живут мигранты, поскольку инвестор может столкнуться с высоким риском не найти арендаторов.

Тем не менее, всё чаще инвесторы предпочитают покупать доходный дом, который оказывается выгоднее, чем квартира по ряду показателей. Владея домом, инвестор получает независимость от других жильцов и ТСЖ, и может самостоятельно распределять прибыль и статьи расхода. Управление домом целиком экономичнее, чем управление отдельной квартирой или частью дома. Например, доходный дом на 38 квартир в федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия можно купить за 2,5 млн евро, а доходность составит 7-8% годовых. В Берлине доходный дом на 40 квартир стоимостью 5,7 млн евро даст доход в 5% в год. Повысить показатель доходности инвесторы могут за счёт приобретения смешанной недвижимости, то есть зданий, в которых совмещены жилые и торговые площади. В этом случае, доходность повышается до 7-12%.

Важно отметить, что по статистике, жилые дома и квартиры ежегодно дорожают на 3%. Аналитики прогнозируют, что Германия - это единственная страна в Европе, в которой продолжится рост цен на недвижимость в ближайшее время. Правильный выбор объекта для инвестирования гарантирует потенциальному собственнику прибыль на протяжении следующих лет.

Приобретение доходного дома в Германии: инвестиционная выгода

Стоимость доходного дома в Германии может начинаться от 300 тысяч евро и зависит от размера города, где расположен объект. Например, средняя цена в Дрездене превышает 1 млн евро, в Гамбурге – 2,8 млн евро, а в Мюнхене – 3 млн евро. Некоторые доходные объекты могут стоить свыше 10 млн евро, но их доля составляет всего 10% от общего числа.

Согласно данным авторитетных агентств недвижимости, средняя доходность жилья в Германии варьируется от 4 до 7% годовых при постоянной арендной плате. В среднем здание окупается за 20 лет.

Однако, в некоторых городах доходность недвижимости значительно превышает среднюю. Например, согласно статистике Engel & Völkers, в Дуйсбурге – среднем городе на западе Германии – доходность составляет 10%. В Южной Саксонии встречаются дома с расчетной доходностью до 20% годовых, но там сложно найти арендаторов.

Рассмотрим пример доходного дома на четыре квартиры в Штутгарте, который можно приобрести за 440 тысяч евро. Согласно упрощенному кэш-фло (Cash Flow), ключевые показатели оценки прибыли и окупаемости представлены в таблице 1. Размер ежемесячной арендной платы в Германии варьирует от 5 до 25 евро за квадратный метр без учета коммунальных платежей. Платежи для получателей социальной помощи составляют 6–7 евро за квадратный метр.

Законодательство в Германии устанавливает порог повышения арендной платы – на 10% за три года либо до уровня средней ставки по региону в целом. Самые низкие ставки – в Саксонии и Бранденбурге, а самые высокие – в Мюнхене, Франкфурте-на-Майне и Гамбурге. В Берлине средняя цена составляет около 12 евро за квадратный метр.

Важность географического расположения объекта подтверждают исследования Deutsche Bank. Согласно этим данным, наибольший рост доходности жилой недвижимости в ближайшие годы будет в городах Германии, где проживает свыше 500 тысяч человек.

Если вы хотите приобрести доходный дом в Германии, то следует обратить внимание на рынок недвижимости западной части страны и столицы. Среди десяти наиболее дорогих городов для аренды лидерство занимает Мюнхен, за которым следуют Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт, Кельн, Гамбург, Карлсруэ, Висбаден и Дармштадт. Самые ликвидные земли находятся в Северном Рейн-Вестфалии, Баден-Вюртемберге, Гамбурге и Берлине.

Восточная Германия менее привлекательна для инвестиций по сравнению с Западной. Там предложение недвижимости превышает спрос. Кроме того, жилищный фонд во многих местах устарел и не соответствует требованиям. Восток Германии отстает по экономическому развитию и доходам, что приводит к активной миграции населения в центральные и западные земли. В итоге, вакантных площадей становится все больше, их количество превышает 30%. Инвестирование в недвижимость в этом регионе связано с высоким риском, за исключением пригородов Берлина.

Например, в центральной части Дрездена можно приобрести доходный дом за цену 1,9 тысячи евро за квадратный метр. Его доходность составляет от 5,5% до 6,5% в год. В Берлине аналогичный объект будет стоить уже 2,9 тысячи евро за квадратный метр, но арендная плата будет выше. Его доходность составляет 6% до 7% в год. Расценки на недвижимость на западе Германии отличаются: в Мюнхене цена может варьироваться от 4,5 тысяч до 16 тысяч евро за квадратный метр, в Дюссельдорфе — 2,5 тысячи евро за квадратный метр, а в центре Франкфурта — 3,8 тысячи евро за квадратный метр. При этом доходность приближается к 7%.

Берлин является одним из наиболее популярных городов для инвесторов, так как там стремительно растет население и цены на аренду. В 2010 году цена за квадратный метр составляла 8,5 евро, а в 2015 году цены выросли до 12 евро. При этом население Берлина каждые полгода увеличивается на 15-19 тысяч человек. Эксперты советуют выбирать федеральную землю и район города в соответствии с перспективами застройки и предпочтениями населения. Стоит учитывать, что желательно приобретать недвижимость в городах с развитым рынком труда и высокими зарплатами, так как это гарантирует почти 100-процентный спрос и рентный доход.

В статье рассматривается вопрос о том, как определяется стоимость недвижимости с учетом многих факторов. Одним из таких факторов является местоположение дома, но при оценке эксперты также учитывают расходы на содержание, продуманность планировки и другие технические особенности.

Кроме того, стоимость недвижимости зависит от близости к транспортной инфраструктуре. Например, дом вдали от железной дороги может оказаться значительно дешевле, но найти арендаторов окажется значительно сложнее. В Германии цены на недвижимость варьируются от 1 до 4 тысяч евро за квадратный метр.

Статья приводит несколько примеров недвижимости, ее стоимости, а также рентабельности инвестиций. Например, пакет из 4 домов 1996 года постройки на 112 квартир в Гамбурге имеет стоимость 16 млн евро. Его годовой арендный доход составляет 1 млн 300 тысяч евро, а рентабельность инвестиций – 12,8%.

Однако при покупке недвижимости необходимо учитывать и дополнительные затраты, не указанные в договоре. Например, вознаграждение маклерской фирме или независимому эксперту, который проверит техническое состояние дома. Кроме того, могут быть задолженности предыдущих хозяев, которые также надо учитывать.

Покупка доходной недвижимости имеет свои особенности как на вторичном рынке, так и среди новостроек. В крупных городах большинство новых домов относится к классу "люкс", что делает покупку выгодной. Элитное жилье постоянно возрастает в цене, и клиенты могут выбрать строящиеся жилье или готовое. Независимо от выбора, процедура покупки в целом одинакова. Застройщик дает гарантию 5 лет на новые объекты, что означает готовность в течение этого срока исправить возможные дефекты.

При покупке вторичного жилья важно просмотреть сведения в Поземельной книге, это можно сделать самостоятельно или обратившись к нотариусу. Там зафиксированы сведения о владельцах земли и возможные долги. Только после этого можно заключить сделку купли-продажи, которая обязательно заверяется в нотариальной конторе. Нотариус направляет договор в Поземельный суд вместе с заявкой на регистрацию нового владельца. Передача денег покупателем происходит напрямую или с трастового счета. Новый владелец недвижимости оплачивает налог на покупку, а после окончательной регистрации сведения о ней вносятся в Поземельную книгу. В общей сложности процедура занимает от 2 до 4 месяцев.

При покупке недвижимости потребуется внести ряд платежей, среди которых: налог на приобретение (от 3,5% до 6,5% в зависимости от федеральной земли), издержки делопроизводства (0,3–1% от суммы сделки), нотариальные услуги (0,7–3% от стоимости объекта) и комиссия маклера (3–6% от суммы сделки плюс НДС). Необходимо учитывать, что итоговая стоимость объекта в процессе оформления может возрасти максимально на 10%.

Инвестирование в недвижимость в Германии возможно через покупку арестованного имущества на аукционе. Объекты на молотке уходят по ценам ниже рыночных, что может обеспечить инвестору более высокую прибыль в будущем.

В процессе покупки иностранный гражданин может использовать как собственные средства, так и банковские кредиты. Ставки по ипотеке в Германии невысоки, и страна открыта для иностранных инвестиций. Нерезидентам придется подтвердить размер дохода на родине. Размер кредита составляет в среднем 50–60% стоимости объекта, ставка фиксируется на каждые 10 лет и может достигать 3,5%. Срок кредитования может быть до 25 лет, а ежегодный платеж на погашение тела кредита достигает 3%.

После покупки недвижимости в Германии иностранный гражданин может свободно распоряжаться ней и сдавать в аренду.

В статье рассказывается об особенностях аренды жилья и управлении им в Германии.

Договор аренды составляется на неопределенный срок, но обычно арендуют на минимум 1 год. Арендатор вносит залог, который возвращается при возврате квартиры в прежнее состояние.

Существуют две разновидности арендной платы: "холодная" и "горячая". "Холодная" плата представляет собой стоимость за само помещение без учета коммунальных услуг, которые арендатор оплачивает отдельно. "Горячая" оплата включает все коммунальные услуги и аренду. Общая сумма расходов по квартире называется жилой платой. Владелец квартиры ежегодно вносит налог на недвижимость, соответствующий 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположен дом.

Поиск жильцов происходит также, как и в России: через частные объявления или риелторов. Некоторые владельцы квартир обращаются к управляющим компаниям за помощью в аренде и коммерческом управлении домами.

В целом, коммерческая недвижимость в Германии является стабильным и выгодным инвестиционным объектом, но требует наличия капитала и партнера с адекватной оценкой рисков и умением управлять недвижимостью. В законодательстве защищаются права нерезидентов так же, как и граждан страны.

При покупке недвижимости в Германии необходимо учитывать множество особенностей. В большинстве случаев европейцы не приобретают недвижимость своими силами. Для осуществления сделки требуется хорошее знание законодательства, значительный опыт, а также много свободного времени. Кроме того, для инвестора, не владеющего немецким языком, необходимо еще выработать навыки языкового общения. Приобретение недвижимости через риелторскую компанию позволяет компенсировать все пробелы в знаниях. Также предоставляется гарантированная защита от непредвиденных расходов и ошибок, связанных с коммерческой выгодностью объекта.

Компания DEM GROUP GmbH является ведущей риелторской компанией в Германии, ориентированной на оказание услуг для инвесторов из России, которым необходимо приобрести доходные дома в Германии. «Мы рассчитываем для наших клиентов рентабельность с учетом всех возможных затрат и предоставляем им чистую прибыль, — заявляет Генеральный директор компании Екатерина Демидова. — Наши потенциальные покупатели могут сравнить инвестиционную выгоду и защититься от рисков, связанных с коммунальными платежами, которые могут превысить доход от аренды». За счет многолетнего опыта работы, компания подбирает объекты, которые не уступают по качеству объекту, который выбирает клиент сам. Приобретение недвижимости возможно в разных форматах: новостройки, вторичное жилье, эксклюзивные объекты и недвижимость, купленная на аукционах.

Компания готова помочь клиентам получить ипотечный кредит в немецком банке. Покупка недвижимости со ссудой может увеличить доходность инвестиций в 1,5 раза. Следует отметить, что компания DEM GROUP GmbH имеет регистрацию не только в Дюссельдорфе, но и в Москве, и готова предоставить любому клиенту все необходимые официальные документы, включая российские и немецкие. Система менеджмента качества компании соответствует международному стандарту ISO 9001, что гарантирует клиентам лучший сервис и высокие результаты от сотрудничества.

Фото: freepik.com